In den ersten drei Teilen haben wir uns damit beschäftigt, warum eine frühzeitige Immobilienübertragung sinnvoll sein kann, welche unterschiedlichen Übertragungsmodelle existieren und welche Fehler Familien dabei vermeiden sollten.

Jetzt kommt die Praxis!

Denn eine der häufigsten Fragen in meinen Gesprächen lautet: „Wie läuft so eine Immobilienübertragung eigentlich konkret ab?“ Viele Eigentümer stellen sich den Prozess erstaunlich einfach vor: Die Familie ist sich grundsätzlich einig, dass die Immobilie auf das Kind übertragen werden soll. Also vereinbart man einen Termin beim Notar und unterschreibt einen Vertrag.

So kann man es machen. Empfehlenswert ist es allerdings nicht.

Eine gut geplante Immobilienübertragung beginnt deutlich früher. Bevor über Vertragsformulierungen gesprochen wird, müssen zunächst die Ziele der Familie geklärt, die Immobilie betrachtet, verschiedene Modelle miteinander verglichen und deren wirtschaftliche Auswirkungen verstanden werden. Ich möchte deshalb in diesem Teil zeigen, wie eine Immobilienübertragung innerhalb der Familie in der Praxis strukturiert werden kann.

Schritt 1: Nicht mit der Immobilie beginnen, sondern mit der Familie

Am Anfang steht für mich nicht die Frage: „Was ist das Haus wert?“, sondern: „Was wollt ihr eigentlich erreichen?“

Das klingt banal, ist aber am Ende der entscheidende Faktor. Die Eltern möchten vielleicht weiterhin lebenslang in ihrem Haus wohnen. Gleichzeitig soll die Immobilie langfristig in der Familie bleiben. Das Kind möchte Eigentum übernehmen, aber finanziell nicht überfordert werden. Geschwister sollen fair berücksichtigt werden. Vielleicht wird zusätzlich Liquidität benötigt oder es existieren weitere Vermögenswerte.

Deshalb gehören zu einem ersten Gespräch beispielsweise Fragen wie:

• Wer soll die Immobilie erhalten?
• Möchten die Eltern weiterhin darin wohnen?
• Benötigen die Eltern einen Kaufpreis oder zusätzliche Liquidität?
• Gibt es Geschwister?
• Existieren weitere Immobilien oder Vermögenswerte?
• Bestehen noch Darlehen?
• Welche finanziellen Möglichkeiten hat die nächste Generation?
• Welche Vorstellungen bestehen für die nächsten zehn, zwanzig oder dreißig Jahre?

Erst wenn diese Fragen beantwortet sind, lässt sich sinnvoll über die eigentliche Gestaltung sprechen.

Schritt 2: Die Immobilie und ihren Wert kennen

Im nächsten Schritt muss geklärt werden, worüber überhaupt gesprochen wird. Ein Einfamilienhaus mit einem Marktwert von 250.000 Euro stellt eine Familie vor andere Fragen als ein Mehrfamilienhaus im Wert von 1,5 Millionen Euro. Deshalb gehört eine fundierte Betrachtung der Immobilie für mich zwingend an den Anfang des Prozesses.

Dabei geht es nicht nur um einen möglichst realistischen Marktwert. Relevant können unter anderem auch bestehende Belastungen, der Zustand der Immobilie, notwendige Investitionen, vorhandene Mietverhältnisse oder Entwicklungsmöglichkeiten sein. Gerade innerhalb von Familien wird der Wert einer Immobilie häufig eher emotional als wirtschaftlichbetrachtet. „Das Haus hat damals 150.000 Euro gekostet” , „Der Nachbar hat für seins 500.000 Euro bekommen”, „Im Internet steht, dass unser Haus 420.000 Euro wert ist”. All diese Informationen können Anhaltspunkte liefern. Eine belastbare Entscheidungsgrundlage ersetzen sie jedoch nicht.

Schritt 3: Die möglichen Übertragungsmodelle vergleichen

Jetzt erst beginnt die eigentliche Gestaltung. Soll die Immobilie verschenkt werden? Soll sie verkauft werden? Kommt eine gemischte Schenkung infrage? Sollen sich die Eltern ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch vorbehalten? Soll ein Kind die Immobilie übernehmen und ein anderes anderweitig berücksichtigt werden? Hier zeigt sich besonders deutlich, warum Standardlösungen problematisch sind. Zwei von außen betrachtet nahezu identische Familien können am Ende zu völlig unterschiedlichen Ergebnissen bzw. Gestaltungsmöglichkeiten kommen, weil Einkommen, Vermögen, Alter, Familienstruktur oder persönliche Ziele voneinander abweichen.

Deshalb sollte nicht die Frage gestellt werden: „Was macht man normalerweise?“

Sondern: „Welche Gestaltung erreicht die Ziele dieser Familie am besten?“

Schritt 4: Die wirtschaftlichen Auswirkungen durchrechnen

Dieser Punkt wird aus meiner Sicht besonders häufig unterschätzt. Eine Gestaltung kann auf dem Papier hervorragend aussehen und wirtschaftlich trotzdem wenig sinnvoll sein. Für den Fall, dass ein Kind beispielsweise das Elternhaus kaufen soll, reicht es nicht, lediglich einen Kaufpreis festzulegen.

Es muss unter anderem geklärt werden, wie hoch eine mögliche Finanzierung ausfällt, welche monatliche Belastung daraus entsteht, ob künftig Mieteinnahmen erzielt werden und welche laufenden Kosten mit dem Eigentum verbunden sind. Genauso wichtig ist die Perspektive der Eltern. Welche Liquidität entsteht durch die Übertragung? Welche laufenden Kosten bleiben bestehen? Wie verändert sich ihre finanzielle Situation? 

Eine Immobilienübertragung sollte für mich deshalb immer auch wie eine tatsächliche Investition betrachtet werden: Was fließt hinein, was kommt heraus und welche Konsequenzen entstehen langfristig für alle Beteiligten?

Schritt 5: Die Finanzierung frühzeitig klären

Soll die Immobilie verkauft werden, kommt häufig eine Bank ins Spiel. Und genau hier kann eine auf dem Papier gute Gestaltung plötzlich ins Stocken geraten. Deshalb sollte die Finanzierbarkeit nicht erst geprüft werden, wenn der Notarvertrag bereits vorbereitet wurde.

Es ist viel sinnvoller, so frühzeitig wie möglich zu klären, ob und zu welchen Rahmenbedingungen das übernehmende Familienmitglied die geplante Gestaltung finanzieren kann. Dabei spielen unter anderem Einkommen, bestehende Verbindlichkeiten, Eigenkapital, Immobilienwert und die konkrete Gestaltung eine Rolle. Erst wenn diese Punkte zusammenpassen, entsteht aus einer theoretischen Möglichkeit eine tatsächlich umsetzbare Lösung.

Eltern die Bedenken haben, dass Ihr Kind jetzt deshalb einen Kredit aufnehmen muss, kann ich beruhigen: Wenn die Kinder wirklich Investoren werden möchten, müssen sie lernen, den Weg zu Bank zu gehen und mit einem Darlehen zu arbeiten. Das ist eines der wichtigsten Investorentools überhaupt. 

Schritt 6: Steuerberater und Notar gezielt einbinden

Spätestens dann, wenn eine konkrete Gestaltungsrichtung feststeht, müssen die jeweiligen Spezialisten eingebunden werden. Dabei ist wichtig, die unterschiedlichen Aufgaben klar voneinander zu trennen. Der Steuerberater beurteilt die steuerlichen Konsequenzen und Gestaltungsmöglichkeiten. Der Notar übernimmt die rechtliche Gestaltung und Beurkundung und weist im Rahmen seiner gesetzlichen Aufgaben auf die rechtliche Tragweite des Geschäfts hin. 

Die Investoren- und Finanzierungsseite wiederum beantwortet andere Fragen: Ist der angesetzte Wert plausibel? Ist das Modell wirtschaftlich tragfähig? Wie lässt sich die Finanzierung darstellen? Welche Konsequenzen ergeben sich aus der geplanten Nutzung? 

Aus meiner Sicht liegt genau hier einer der wichtigsten Punkte einer erfolgreichen Übertragung:

Die beteiligten Fachbereiche dürfen nicht nebeneinander arbeiten. Sie müssen miteinander arbeiten.

Schritt 7: Auch unangenehme Szenarien besprechen

Wenn sich innerhalb einer Familie alle gut verstehen, möchte niemand gern darüber sprechen, was passiert, wenn sich diese gerade so tolle Situation irgendwann verändert. Trotzdem gehören genau diese Fragen auf den Tisch. Was passiert denn beispielsweise, wenn das Kind die Immobilie später verkaufen möchte? Was geschieht bei einer Scheidung bzw. dem „falschen Partner“? Was passiert, wenn ein Beteiligter unerwartet verstirbt? Wie sind die Eltern abgesichert, wenn sie dauerhaft in der Immobilie wohnen möchten? Was geschieht, wenn eine Finanzierung nicht mehr bedient werden kann? Und welche Auswirkungen könnte eine spätere Pflegebedürftigkeit haben? 

Nicht jede theoretische Möglichkeit muss mit komplizierten Regelungen abgesichert werden. Die wesentlichen Risiken sollten aber zumindest bekannt sein, bevor eine Entscheidung getroffen wird.

Schritt 8: Erst jetzt wird der Notarvertrag konkret

Wenn Ziele, Immobilienwert, Gestaltung, Finanzierung und steuerliche Auswirkungen geklärt sind, kann die rechtliche Umsetzung vorbereitet werden. Jetzt weiß die Familie nicht mehr nur, dass sie übertragen möchte. Sie weiß auch: warum, an wen, zu welchen Bedingungen und mit welchen Konsequenzen. Das ist ein erheblicher Unterschied. Der Notar kann nun auf Basis einer durchdachten Ausgangslage die rechtliche Umsetzung vorbereiten und mit den Beteiligten die erforderlichen Regelungen abstimmen. Je besser die Vorbereitung bis hier her war, desto weniger offene Grundsatzfragen müssen kurz vor der Beurkundung geklärt werden.

Schritt 9: Der Notartermin ist nicht das Ende

Mit der Unterschrift beim Notar ist der wichtigste formale Schritt getan. Der gesamte Prozess ist damit aber nicht zwingend abgeschlossen. Je nach Gestaltung folgen beispielsweise noch die Abwicklung der Finanzierung, Grundbuchänderungen, Kaufpreiszahlungen, Versicherungsanpassungen oder organisatorische Veränderungen. Gerade Versicherungen werden dabei gern vergessen.

Wechselt das Eigentum an einer Immobilie, sollte unbedingt geprüft werden, welche bestehenden Verträge betroffen sind und ob der bisherige Versicherungsschutz noch zur neuen Situation passt. Auch solche vermeintlich kleinen Punkte gehören für mich zu einer vollständigen Begleitung.

Gute Immobilienübertragung ist Projektmanagement

Genau deshalb betrachte ich die Immobilienübertragung innerhalb der Familie nicht als einzelne Beratung, sondern als Projekt mit mehreren Beteiligten und verschiedenen Fachgebieten. Die Familie steht dabei im Mittelpunkt. Darum herum arbeiten je nach Fall Immobilienexperten, Finanzierungsspezialisten, Steuerberater und Notare. Niemand davon sollte versuchen, die Arbeit des anderen zu übernehmen. Entscheidend ist vielmehr, dass jeder seine Expertise da einbringt, wo sie benötigt wird, und die einzelnen Ergebnisse am Ende zusammenpassen.

Fazit: Erst planen, dann übertragen

Eine Immobilienübertragung innerhalb der Familie beginnt nicht beim Notar und endet auch nicht zwangsläufig dort. Am Anfang stehen die Ziele der Familie. Danach folgen die Bewertung der Ausgangssituation, der Vergleich verschiedener Gestaltungen, die wirtschaftliche Betrachtung, gegebenenfalls die Finanzierung sowie steuerliche und rechtliche Prüfung.

Erst wenn diese Bausteine zusammenpassen, sollte die endgültige Umsetzung erfolgen.

Das klingt zunächst nach mehr Aufwand. In der Praxis ist häufig das Gegenteil der Fall. Eine gute Vorbereitung reduziert Rückfragen, verhindert Fehlentscheidungen und sorgt dafür, dass alle Beteiligten wissen, warum sie sich für genau diese Lösung entschieden haben. Und am Ende geht es genau darum.

Nicht irgendeine Immobilie von einer Generation auf die nächste zu übertragen, sondern eine Lösung zu entwickeln, die zur jeweiligen Familie passt. Im fünften und letzten Teil dieser Serie wird es deshalb konkret: Anhand eines Praxisbeispiels schauen wir uns an, wie aus einer klassischen Ausgangssituation innerhalb einer Familie ein individuelles Übertragungskonzept entstehen kann und welche wirtschaftlichen Überlegungen dabei eine Rolle spielen.

Hier kommst du zum ersten Beitrag dieser Reihe: Immobilienübertragung: Warum „später“ schnell zu spät sein kann.

Titelbild: © Andreas Böhm