Im ersten Teil dieser Artikelserie habe ich erläutert, warum immer mehr Familien ihre Immobilie bereits zu Lebzeiten an die nächste Generation übertragen sollten. Die häufigste Frage, die anschließend gestellt wird, lautet: „Sollen wir die Immobilie verschenken oder verkaufen?“

Die ehrliche Antwort lautet: „Es kommt darauf an…“. Eine pauschale Empfehlung gibt es leider nicht. Jede Familie hat individuelle Ziele, verschiedene finanzielle Möglichkeiten und unterschiedliche familiäre Konstellationen. Genau deshalb sollte die Entscheidung niemals ausschließlich aus steuerlicher oder wirtschaftlicher Sicht getroffen werden.

Die richtige Lösung hängt immer vom individuellen Einzelfall ab

Viele Eigentümer gehen automatisch davon aus, dass eine Schenkung die beste, einfachste und schnellste Lösung ist. Das ist natürlich wenig überraschend, schließlich wird in den Medien relativ häufig über Schenkungssteuer und Freibeträge berichtet. Dadurch entsteht aber schnell der Eindruck, eine Schenkung wäre grundsätzlich günstiger als ein Verkauf.

In der Praxis zeigt sich jedoch oft ein anderes Bild. Je nach Ausgangssituation kann ein Verkauf innerhalb der Familie wirtschaftlich deutlich sinnvoller sein, als eine Schenkung. Umgekehrt gibt es selbstverständlich auch Fälle, in denen eine Schenkung eindeutig die bessere Wahl ist. Die richtige Lösung hängt immer vom individuellen Einzelfall ab.

Die Schenkung – Vermögen unentgeltlich übertragen

Bei einer Schenkung wird die Immobilie ohne einen Kaufpreis übertragen. Dieses Modell eignet sich insbesondere dann, wenn Eltern ihr Vermögen bereits zu Lebzeiten an die nächste Generation weitergeben möchten und keine Liquidität aus ihrer Immobilie benötigen. 

Typische Vorteile können sein:

• Nutzung persönlicher Schenkungssteuerfreibeträge
• Frühzeitige Vermögensnachfolge
• Klare Regelungen innerhalb der Familie
• Möglichkeit, spätere Erbstreitigkeiten zu vermeiden

Gleichzeitig sollte man aber bedenken, dass Eltern mit einer Schenkung ihr Eigentum aus der Hand geben. Deshalb werden häufig zusätzliche Absicherungen vereinbart, beispielsweise durch ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch. Auch die negativen Folgen für perspektivische steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten sollte man bedenken.

Der Verkauf innerhalb der Familie

Die meisten Familien sind überrascht, wenn sie erfahren, dass auch ein Verkauf an das eigene Kind eine sinnvolle Gestaltung sein kann. Dabei verkaufen die Eltern ihre Immobilie zu einem vereinbarten Kaufpreis an das Kind. Die Finanzierung erfolgt häufig über ein Bankdarlehen. Auch das viel diskutierte Verkäuferdarlehen kann eine Möglichkeit der Finanzierung sein. Auf den ersten Blick wirkt dieses Modell ungewöhnlich. Tatsächlich kann es aber zahlreiche Vorteile bieten. Je nach persönlicher Situation kann der Verkauf:

• den Eltern finanzielle Liquidität verschaffen,
• dem Kind den Vermögensaufbau möglich machen,
• klare Eigentumsverhältnisse schaffen,
• notwendige Sanierungen ermöglichen/vereinfachen,
• steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten eröffnen.

Besonders interessant wird das Modell, wenn Eltern weiterhin in der Immobilie wohnen bleiben möchten und künftig eine Miete an ihr Kind zahlen. Unter bestimmten Voraussetzungen können sich daraus einige wirtschaftliche Vorteile ergeben. Ob und in welchem Umfang diese dann wirklich eintreten, sollte jedoch immer individuell mit den beteiligten Fachleuten geprüft werden.

Wohnrecht oder Nießbrauch?

Wer seine Immobilie überträgt, möchte meistens weiterhin darin wohnen. Dafür kommen grundsätzlich zwei oft genutzte Gestaltungen infrage: das Wohnrecht und der Nießbrauch.

Ein Wohnrecht berechtigt den bisherigen Eigentümer dazu, die Immobilie weiterhin selbst zu bewohnen. Ein Nießbrauch geht hier allerdings deutlich weiter. Dieser ermöglicht es dem Berechtigten grundsätzlich, die Immobilie weiterhin wirtschaftlich zu nutzen, bspw. durch eine Vermietung und den Bezug der Mieteinnahmen. Auch hier gibt es weitere Gestaltungsmöglichkeiten. Welche Variante sinnvoll ist und gewählt werden sollte, hängt von den persönlichen Zielen und der späteren Nutzung der Immobilie ab.

Nicht jede Familie hat dieselben Ziele

Ich stelle in meinen täglichen Beratungen immer wieder fest, dass Familien mit völlig unterschiedlichen Erwartungen in das erste Gespräch kommen. Einige möchten vor allem Steuern sparen. Andere möchten sicherstellen, dass die Eltern lebenslang abgesichert sind.

Manche legen besonderen Wert darauf, Geschwister gleich zu behandeln. Andere wiederum möchten den Kindern bereits heute den Vermögensaufbau ermöglichen, den Weg als Immobilieninvestor ebnen oder die Finanzierung einer Immobilie erleichtern. Deshalb beginnt eine gute Beratung nicht mit einer Empfehlung, sondern mit Fragen.

Gerade beim Verkauf innerhalb der Familie spielt die Finanzierung eine entscheidende Rolle. Nicht jedes Kind verfügt über ausreichend Eigenkapital oder Einkommen, um eine Immobilie mal eben so problemlos zu kaufen. Gleichzeitig unterscheiden sich Banken teilweise deutlich in ihrer Bewertung familieninterner Übertragungen. Eine frühzeitige Finanzierungsprüfung schafft Planungssicherheit, Klarheit und verhindert, dass gute Ideen später an der Finanzierung scheitern.

Eine Entscheidung mit langfristigen Folgen

Ob Schenkung oder Verkauf – beide Modelle haben rechtliche, wirtschaftliche und steuerliche Auswirkungen. Dazu kommen noch häufig Themen wie Pflichtteilsansprüche, Rückforderungsrechte, Pflegefälle oder spätere Veränderungen innerhalb der Familie. Deshalb sollte eine Immobilienübertragung niemals isoliert betrachtet werden. Sie ist eher Teil einer langfristigen Vermögens- und Nachfolgeplanung.

Die Frage "Schenkung oder Verkauf?" lässt sich nicht allgemeingültig oder standardisiert beantworten. Viel wichtiger und entscheidend ist, welche Ziele die Familie verfolgt und welche Lösung diese Ziele dauerhaft am besten unterstützt. Wer sich frühzeitig beraten lässt, gewinnt die Möglichkeit, verschiedene Modelle miteinander zu vergleichen und eine Entscheidung zu treffen, die sowohl wirtschaftlich als auch familiär überzeugt. Im nächsten Teil dieser Artikelserie widme ich mich den häufigsten Fehlern bei der Immobilienübertragung. Viele Schwierigkeiten entstehen nämlich nicht durch die gewählte Lösung, sondern durch vermeidbare Versäumnisse bei der Planung.

Zum vorherigen Beitrag dieser Reihe: Schenken war nicht automatisch die beste Lösung! Eine Immobilienübertragung aus der Praxis

Titelbild © Rebecca Mayer