Vier Artikel lang haben wir darüber gesprochen, warum Familien ihre Immobilienübertragung lieber frühzeitig planen sollten, welche Möglichkeiten es gibt, welche Fehler immer wieder auftreten und wie eine strukturierte Beratung ablaufen kann.

Zum Abschluss dieser Serie möchte ich deshalb weg von der Theorie und hinein in die Praxis. Eine Erfahrung mache ich in Gesprächen immer wieder: Viele Familien kommen bereits mit einer vermeintlich fertigen Lösung zu mir. „Wir möchten das Haus auf unser Kind überschreiben.“

Gemeint ist damit eigentlich fast immer eine Schenkung. Das ist nachvollziehbar. Wenn Eltern ihrem Kind eine Immobilie übertragen möchten, erscheint es zunächst eher weniger nachvollziehbar, sie dem Kind zu verkaufen. Warum sollte denn das eigene Kind Geld für etwas bezahlen, das es irgendwann ohnehin erben würde? Genau diese Frage stand auch am Anfang des folgenden Praxisfalls. Die Namen und einzelne Angaben sind selbstverständlich verändert. Die grundsätzliche Ausgangssituation und die Überlegungen dahinter entsprechen jedoch einem typischen Fall aus der Praxis.

Die Ausgangssituation

Die Eltern besitzen seit vielen Jahren ein Einfamilienhaus. Das Haus ist weitgehend schuldenfrei und soll langfristig ohnehin innerhalb der Familie bleiben. Das erwachsene Kind verfügt über ein regelmäßiges Einkommen und grundsätzlich über die Möglichkeit, eine Immobilie zu finanzieren.

Gleichzeitig möchten die Eltern weiterhin in ihrem bisherigen Zuhause wohnen bleiben. Auf den ersten Blick scheint die Lösung damit offensichtlich: Die Eltern schenken das Haus an das Kind und sichern sich für die weitere Nutzung ab. Damit könnte die Geschichte bereits beendet sein.

Wir haben trotzdem weitergerechnet.

Bevor über die Lösung gesprochen wird, müssen die Ziele klar sein

Wie bereits im vierten Teil dieser Serie beschrieben, beginnt eine sinnvolle Immobilienübertragung nicht mit einem Vertragsentwurf, sondern mit den Zielen der Familie.

In diesem Fall waren diese relativ klar: Die Eltern wollten dauerhaft in ihrem gewohnten Zuhause bleiben. Die Immobilie sollte langfristig innerhalb der Familie erhalten werden. Das Kind sollte idealerweise schrittweise Vermögen aufbauen, ohne dass die monatliche Belastung aus dem Ruder läuft. Gleichzeitig sollte geprüft werden, ob es wirtschaftlich sinnvollere Alternativen zur klassischen Schenkung gibt. Und genau an diesem Punkt wurde der Verkauf innerhalb der Familie interessant.

Warum sollte ein Kind das Elternhaus kaufen?

Diese Frage klingt zunächst verständlich. Bei einem Verkauf wechselt schließlich Geld den Besitzer. Möglicherweise wird eine Finanzierung benötigt und damit entstehen Zinsen und weitere Kosten. Warum also dieser scheinbar unnötige zusätzliche Aufwand? Weil eine Immobilie wirtschaftlich völlig anders betrachtet werden kann, sobald Eigentümer und Nutzer nicht mehr dieselbe Person sind.

Statt die Immobilie unentgeltlich zu übertragen und den Eltern bspw. ein Wohnrecht einzuräumen, kann das Kind die Immobilie erwerben und anschließend an die Eltern vermieten. Damit entsteht eine vollkommen andere wirtschaftliche Struktur. Das Kind wird Eigentümer und Vermieter. Die Eltern bleiben Bewohner und werden Mieter. Das klingt innerhalb einer Familie zunächst ungewohnt. Wirtschaftlich kann es jedoch äußerst interessant sein.

Aus dem Elternhaus wird eine vermietete Immobilie

Für das Kind bedeutet der Erwerb zunächst einmal: Es besitzt eine Immobilie. Wird diese anschließend tatsächlich vermietet, stehen den Mieteinnahmen grundsätzlich Aufwendungen gegenüber, die mit der Vermietung zusammenhängen können. Dazu können je nach Einzelfall beispielsweise Finanzierungskosten, Abschreibungen sowie bestimmte laufende oder spätere Aufwendungen an der Immobilie gehören.

Genau deshalb reicht es nicht, lediglich Kaufpreis und monatliche Kreditrate miteinander zu vergleichen. Die entscheidende Frage lautet vielmehr: Wie sieht die wirtschaftliche Gesamtbelastung nach Einnahmen, Ausgaben und steuerlichen Auswirkungen tatsächlich aus?

An dieser Stelle können sich Ergebnisse ergeben, die viele Familien zunächst nicht erwarten und tatsächlich sehr positiv sind. Wichtig ist allerdings: Eine Vermietung innerhalb der Familie ist kein steuerlicher Selbstläufer. Mietvertrag, tatsächliche Durchführung und Miethöhe müssen steuerlich klar und fremdüblich gestaltet und das Konzept im Idealfall vom Steuerberater geprüft werden.

Und was haben die Eltern davon?

Die Perspektive der Eltern darf natürlich nicht vergessen werden. Bei einer Schenkung wird Vermögen übertragen, ohne dass dafür ein Kaufpreis fließt. Bei einem Verkauf erhalten die Eltern dagegen einen Kaufpreis. Dadurch kann aus gebundenem Immobilienvermögen Liquidität entstehen. Vermögen übertragen wurde damit noch nicht wirklich. Ein Haus wurde abgegeben und man hat Geld dafür erhalten. Wenn Kaufpreis und Hauswert gleich oder ähnlich sind, hat sich das Vermögen der Eltern nicht verändert.

Was mit der durch den Verkauf entstandenen Liquidität geschieht, ist aber eine völlig andere Frage. Sie kann beispielsweise zur finanziellen Absicherung im Alter dienen, angelegt, teilweise weitergegeben oder für andere familiäre Ziele verwendet werden. Und auch ein Verkauf muss nicht zwingend bedeuten, dass der gesamte Kaufpreis sofort über eine Bank finanziert und an die Eltern ausgezahlt wird.

Je nach Situation können familieninterne Darlehenslösungen Teil einer Gestaltung sein. Diese Vereinbarungen müssen allerdings wirtschaftlich sinnvoll, rechtlich vernünftig ausgestaltet und im Idealfall steuerlich geprüft werden. Damit wird deutlich, warum der einfache Vergleich „Schenkung kostet nichts, Verkauf kostet Geld“ zu kurz greift.

Der entscheidende Vergleich

Für die Familie standen schließlich zwei grundsätzliche Varianten nebeneinander.

Variante 1 - Schenkung: Die Eltern übertragen das Eigentum auf das Kind und sichern ihre weitere Nutzung entsprechend ab.

Variante 2 - Verkauf und anschließende Vermietung: Das Kind kauft die Immobilie, finanziert den Erwerb und vermietet das Haus anschließend an die Eltern. Jetzt konnte erstmals sinnvoll verglichen werden.

Nicht einfach nur: „Welche Variante verursacht heute die geringsten Kosten?“. Sondern: „Wie entwickelt sich das Vermögen der gesamten Familie über die kommenden Jahre?“ Das ist für mich einer der wichtigsten Perspektivwechsel bei familieninternen Immobilienübertragungen. 

Nicht jede Steuerersparnis ist automatisch ein wirtschaftlicher Gewinn

An dieser Stelle ist allerdings Vorsicht angebracht. Eine Gestaltung wird nicht allein deshalb gut, weil irgendwo Steuern gespart werden können. Wenn eine Familie bspw. hohe Finanzierungskosten verursacht, nur um steuerlich abzugsfähige Aufwendungen zu erzeugen, kann das wirtschaftlich vollkommen unsinnig sein.

100 Euro auszugeben, um einen Teil davon steuerlich geltend machen zu können, macht die Familie nicht automatisch reicher.

Deshalb müssen immer beide Seiten betrachtet werden: Was kostet die Gestaltung tatsächlich und welchen wirtschaftlichen Nutzen erzeugt sie? Erst danach lässt sich beurteilen, ob eine Variante wirklich sinnvoll ist.

Der Verkauf hat noch einen weiteren Effekt

Beim familieninternen Verkauf wird häufig nur auf die Finanzierung geschaut. Dabei kann ein weiterer Punkt wesentlich sein: die zukünftige steuerliche Ausgangsbasis des Käufers (des Kindes). Bei einer Schenkung werden steuerliche Eigenschaften der Immobilie nicht einfach vollständig „zurückgesetzt“.

Beim entgeltlichen Erwerb entsteht dagegen grundsätzlich eine neue Anschaffungssituation. Gerade bei vermieteten Immobilien kann das für die zukünftige Abschreibung relevant sein. Wie groß dieser Effekt tatsächlich ist, hängt unter anderem von Faktoren wie dem Kaufpreis, der Aufteilung zwischen Gebäude und Grund & Boden sowie den individuellen steuerlichen Verhältnissen ab. Auch hier gilt deshalb: rechnen lassen statt pauschal behaupten!

Innerhalb der Familie darf der Kaufpreis nicht einfach erfunden werden

Ein weiterer Punkt wird in der Praxis gern unterschätzt. Nur weil Verkäufer und Käufer miteinander verwandt sind, kann man nicht beliebig mit Kaufpreisen, Mieten oder Darlehensbedingungen arbeiten. Natürlich dürfen Familien Verträge miteinander schließen. Aber sobald daraus steuerliche Vorteile entstehen sollen, müssen diese Gestaltungen einer fachlichen Prüfung namens „Fremdüblichkeit“ standhalten.

Ein bewusst niedrig angesetzter Kaufpreis kann beispielsweise teilweise Schenkungscharakter haben. Auch bei Darlehen zwischen Familienmitgliedern oder einer späteren Vermietung müssen die Bedingungen klar dokumentiert und tatsächlich so gelebt werden. 

Der Grundsatz ist einfach: Familienintern bedeutet nicht formlos.

Gerade weil die Beteiligten miteinander verwandt sind, sollte die Gestaltung besonders sauber vorbereitet werden.

Warum in diesem Fall nicht einfach eine Empfehlung ausgesprochen wurde

Vielleicht erwarten Sie an dieser Stelle ein eindeutiges Ergebnis: „Der Verkauf war besser.“

So einfach ist es aber nicht. Und genau das ist die wichtigste Erkenntnis dieses Praxisbeispiels. Die Aufgabe einer guten Beratung besteht nicht darin, möglichst komplizierte Gestaltungen zu finden oder grundsätzlich Verkauf statt Schenkung zu empfehlen. Sie besteht darin, Alternativen sichtbar und vergleichbar zu machen.

Bei einer anderen Familie kann die Schenkung mit Nießbrauch die deutlich bessere Lösung sein. Bei einer weiteren Familie kann ein klassischer Verkauf sinnvoll sein. Und in manchen Fällen ist es vernünftig, zunächst überhaupt nichts zu übertragen. Die richtige Antwort ergibt sich nicht aus dem Modell, sondern aus der Ausgangssituation.

Genau deshalb sollten mehrere Fachbereiche an einen Tisch

Der Fall zeigt außerdem, warum eine Immobilienübertragung selten von einer einzelnen Person vollständig beurteilt werden kann. Die Immobilie muss bewertet werden. Die Finanzierung muss funktionieren. Die steuerlichen Konsequenzen müssen berechnet werden.

Die rechtliche Gestaltung muss zum gewünschten Ergebnis passen. Und über allem stehen die persönlichen Ziele der Familie. Deshalb gehören je nach Fall Immobilienexperte, Finanzierungsspezialist, Steuerberater und Notar zusammen. Nicht jeder macht alles. Aber am Ende muss alles zusammenpassen.

Was Familien aus diesem Beispiel mitnehmen können

Die wichtigste Erkenntnis ist nicht, dass Eltern ihre Immobilie an ihre Kinder verkaufen sollten. Die wichtigste Erkenntnis lautet: Treffen Sie keine Entscheidung, bevor Sie die Alternativen kennen. Eine Schenkung kann hervorragend sein. Ein Verkauf kann hervorragend sein. Ein Nießbrauch kann genau richtig sein. Und jede dieser Lösungen kann im falschen Fall ebenso die falsche Entscheidung sein. 

Deshalb lohnt es sich, vor einer Übertragung drei Fragen zu beantworten: Was wollen wir als Familie erreichen? Welche Gestaltungen kommen dafür infrage? Wie sehen die wirtschaftlichen, steuerlichen und rechtlichen Konsequenzen dieser Varianten langfristig aus? Erst danach sollte entschieden werden.

Fazit: Familienvermögen sollte man nicht nach Schema F übertragen

Mit diesem Praxisbeispiel endet unsere fünfteilige Serie zur Immobilienübertragung innerhalb der Familie. Wenn Sie nur einen Gedanken aus dieser Reihe mitnehmen, dann diesen:

Beginnen Sie nicht mit Schenkung, Verkauf, Nießbrauch oder Wohnrecht. Beginnen Sie mit den Zielen der Familie.

Danach werden die Möglichkeiten geprüft, gerechnet, miteinander verglichen und von den jeweiligen Fachleuten beurteilt. Eine Immobilie wurde häufig über Jahrzehnte aufgebaut und ist nicht selten der größte Vermögenswert einer Familie. Eine Entscheidung dieser Größenordnung sollte deshalb nicht auf einer Faustregel, einem Tipp aus dem Bekanntenkreis oder einem einzelnen steuerlichen Vorteil beruhen. Jede Familie verdient eine vernünftige Planung.

Denn am Ende geht es um deutlich mehr als die Frage, wer künftig im Grundbuch steht. Es geht darum, Vermögen sinnvoll von einer Generation an die nächste weiterzugeben und dabei eine Lösung zu schaffen, mit der die Familie auch Jahre später noch gut leben kann.

Zum vorherigen Beitrag dieser Reihe: Immobilienübertragung: Warum „später“ schnell zu spät sein kann

Titelbild: © Rebecca Meyer // nachkoloriert