Für viele Familien ist das eigene Haus weit mehr als nur einfach eine Immobilie. Es ist ein Ort, an dem Kinder aufgewachsen sind, Erinnerungen entstanden sind und über teilweise viele Jahrzehnte Vermögen aufgebaut wurde. Umso erstaunlicher ist es, dass die Frage der späteren Übertragung oft so lange aufgeschoben wird, bis kaum noch Gestaltungsspielraum besteht.

In der Praxis höre ich immer wieder denselben Satz: "Darum kümmern wir uns später." Genau dieses "später" kann aber dazu führen, dass viele Chancen ungenutzt bleiben, Entscheidungen unter Zeitdruck getroffen werden müssen oder innerhalb der Familie vermeidbare Konflikte entstehen. Dabei bietet eine frühzeitige Planung meist deutlich mehr Möglichkeiten als viele Immobilieneigentümer vermuten.

Warum überhaupt schon zu Lebzeiten übertragen?

Die meisten Menschen gehen wie selbstverständlich davon aus, dass ihr Haus oder die Eigentumswohnung irgendwann vererbt wird. In Wirklichkeit kann eine Übertragung zu Lebzeiten jedoch in vielen Fällen die sinnvollere Lösung sein. Der wichtigste Vorteil liegt darin, dass die Familie die Gestaltung selbst in der Hand behält. Entscheidungen werden gemeinsam und vor allem nicht erst dann getroffen, wenn ein Erbfall eingetreten ist. Je früher die Familie beginnt, sich mit dem Thema auseinanderzusetzen, desto größer ist der Handlungsspielraum.

Oft wird die Immobilienübertragung ausschließlich mit steuerlichen Vorteilen in Verbindung gebracht. Diese können zwar eine bedeutende Rolle spielen, greifen aber deutlich zu kurz.

In den meisten Gesprächen stehen ganz andere Fragen im Mittelpunkt:

• Wie können die Eltern weiterhin sicher in ihrem Zuhause wohnen?
• Wie lässt sich das Familienvermögen langfristig erhalten?
• Wie kann das Kind die Immobilie finanzieren?
• Wie werden Geschwister fair berücksichtigt?
• Welche Lösung passt zur persönlichen und finanziellen Situation der Familie?

Die steuerliche Betrachtung ist dabei nur ein Baustein einer deutlich umfassenderen Gesamtplanung und sollte nie der „einzige Grund“ sein.

Warum viele Familien zu lange warten

Die Hintergründe dafür sind nachvollziehbar: Viele Hauseigentümer möchten sich noch nicht mit dem Thema beschäftigen oder befürchten, nach einer Übertragung die Kontrolle über ihre eigene Immobilie zu verlieren. Einige Andere gehen davon aus, dass eine Übertragung erst im hohen Alter sinnvoll ist. Tatsächlich zeigt sich in der Praxis jedoch ein anderes Bild.

Wer frühzeitig plant, kann unterschiedliche Gestaltungsmöglichkeiten prüfen, Finanzierungsmodalitäten in Ruhe vorbereiten und im Idealfall die Interessen aller Beteiligten vollständig berücksichtigen. Gleichzeitig bleibt ausreichend Zeit, gemeinsam mit Notar, Steuerberater und Finanzierungspartner eine Lösung zu entwickeln, die langfristig und sinnvoll ist.

Jede Familie hat andere Ziele

Es gibt nicht „die eine“ Standardlösung für die Übertragung einer Immobilie. Während manche Eltern ihrem Kind das Haus schenken wollen, entscheiden sich andere bewusst für einen Verkauf innerhalb der Familie. Wieder andere kombinieren verschiedene Gestaltungsformen oder sichern sich durch ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch langfristig ab. Welche Lösung sinnvoll ist, hängt von zahlreichen Faktoren ab, unter anderem von:

• den familiären Verhältnissen,
• der finanziellen Situation aller Beteiligten,
• dem Wert der Immobilie,
• möglichen Finanzierungen,
• steuerlichen Rahmenbedingungen,
• den persönlichen Zukunftsplänen der Familie
• der eigenen finanziellen Ausrichtung.

Gerade deshalb sollte eine Immobilienübertragung niemals nach einem festen Muster über ein „Schema F“ erfolgen.

Früh planen bedeutet nicht, sofort handeln zu müssen

Ein häufiger Irrtum besteht darin, dass man sich bereits im ersten Beratungsgespräch entscheiden und dieses zu einer schnellen Übertragung führen muss. Meist ist das Gegenteil der Fall. Wenn man frühzeitig plant, schafft man als erstes Transparenz. Diese zeigt auf, welche Möglichkeiten bestehen, welche Auswirkungen einzelne Entscheidungen haben können und welche Schritte gegebenenfalls sinnvoll sind. Ob und wann die gesamte Familie diese Schritte im Anschluss umsetzt, entscheidet sie selbst.

Die Immobilienübertragung ist Teamarbeit Eine erfolgreiche Übertragung besteht selten bis gar nicht nur aus einem einzigen Notartermin.

Je nach Ausgangssituation arbeiten unterschiedliche Fachleute zusammen. Neben dem Notar sollten auch Steuerberater, Finanzierungsexperten und Immobilienfachleute eine wichtige Rolle spielen. Erst das Zusammenspiel dieser einzelnen Instanzen ermöglicht es, wirtschaftliche, rechtliche und finanzielle Aspekte sinnvoll miteinander zu verbinden. Gerade diese ganzheitliche Betrachtung wird in der Praxis häufig unterschätzt.

Übertragung einer Immobilie ist eine der wichtigsten finanziellen Entscheidungen

Die Übertragung einer Immobilie innerhalb der Familie gehört zu den wichtigsten finanziellen Entscheidungen, die Eigentümer treffen können. Wer frühzeitig plant, verschafft sich deutlich mehr Gestaltungsspielraum und kann Lösungen entwickeln, die sowohl den Eltern als auch der nachfolgenden Generation zugutekommen. Dabei sollte es nicht darum gehen, möglichst schnell zu handeln, sondern die richtigen Entscheidungen zum richtigen Zeitpunkt zu treffen.

Im nächsten Teil dieser Artikelserie werfe ich einen Blick auf die verschiedenen Möglichkeiten der Immobilienübertragung und zeige auf, warum Schenkung, Wohnrecht und Nießbrauch längst nicht immer die beste Lösungen sind und diese meist modifiziert werden müssen.

Zum nächsten Beitrag dieser Reihe: Schenken war nicht automatisch die beste Lösung! Eine Immobilienübertragung aus der Praxis

Titelbild © Rebecca Mayer