Eine Immobilie innerhalb der Familie zu übertragen, ist meist weit mehr als eine normale finanzielle Entscheidung. Häufig geht es um Erinnerungen, Verantwortung, Gerechtigkeit und den Wunsch, Vermögen für die nächste Generation zu erhalten. Gerade weil viele Emotionen im Spiel sind, werden Entscheidungen oft unüberlegt aus dem Bauch heraus getroffen. Was zunächst sinnvoll erscheint, kann sich Jahre später als großer und kostspieliger Fehler herausstellen. In meiner täglichen Praxis zeigt sich immer wieder: Nicht die Übertragung selbst ist das Problem. Viel häufiger entstehen Schwierigkeiten durch mangelnde Vorbereitung oder vorschnelle Entscheidungen.

Die folgenden zehn Fehler begegnen mir besonders häufig:

1. Zu lange warten

Der wohl häufigste Fehler ist, das Thema immer weiter aufzuschieben. Viele Eigentümer (meist die Eltern) denken: "Dafür haben wir auch später noch Zeit." Doch niemand weiß, wie sich die persönliche, gesundheitliche oder gesetzliche Situation in einigen Jahren entwickeln wird. Eine frühzeitige Planung bedeutet nicht, dass die Immobilie sofort von heute auf morgen übertragen werden muss. Sie schafft eher eine Möglichkeit, verschiedenste Optionen in Ruhe zu prüfen und fundierte und vor allem im Idealfall maßgeschneiderte Entscheidungen zu treffen.

2. Ausschließlich auf Steuern schauen

Steuerliche Aspekte spielen natürlich eine wichtige Rolle. Sie sollten jedoch niemals der einzige oder größte Beweggrund für eine Übertragung sein. Mindestens ebenso wichtig sind Fragen wie:

• Sind die Eltern langfristig abgesichert?
• Kann das Kind die Immobilie dauerhaft finanzieren?
• Welche Auswirkungen ergeben sich für Geschwister?
• Welche Ziele verfolgt die Familie insgesamt?

Eine gute Lösung berücksichtigt all diese Faktoren und nicht nur mögliche Hochrechnungen von Steuerersparnissen.

3. Den tatsächlichen Immobilienwert falsch einschätzen

Viele Eigentümer orientieren sich an alten oder früheren Kaufpreisen, Schätzungen aus der Nachbarschaft oder Online-Rechnern. Das Problem: Eine falsche Wertermittlung kann weitreichende Folgen haben. Sie beeinflusst unter anderem Finanzierungen, steuerliche Bewertungen und die Wahrnehmung der Fairness innerhalb der Familie. Eine fundierte und klare Bewertung schafft deshalb eine objektive Grundlage für alle weiteren Schritte und Entscheidungen.

4. Die Finanzierung und Bonität des Kindes nicht frühzeitig prüfen

Gerade beim Verkauf innerhalb einer Familie wird von den Beteiligten häufig davon ausgegangen, dass die Finanzierung schon funktionieren wird. In der Praxis zeigt sich jedoch, dass Banken jede Finanzierung individuell bewerten. Einkommen, Eigenkapital, bestehende Verpflichtungen und der Zustand der Immobilie spielen dabei eine wichtige Rolle. Eine frühzeitige Finanzierungsprüfung verhindert daher unangenehme Überraschungen und sorgt für Planungssicherheit.

5. Die Absicherung der Eltern unterschätzen

Viele Eltern möchten ihren Kindern möglichst früh Vermögen übertragen und stellen die eigenen Bedürfnisse dabei aber in den Hintergrund. Dabei sollte immer geklärt werden:

• Reichen die finanziellen Mittel auch in Zukunft aus?
• Was passiert bei einer Pflegebedürftigkeit?
• Wie lange möchten die Eltern in der Immobilie wohnen?
• Welche Rechte sollen dauerhaft abgesichert werden?

Eine gute Übertragung sollte beide Generationen schützen, nicht nur eine.

6. Geschwister nicht ausreichend einbeziehen

Konflikte innerhalb der Familie entstehen selten wegen der Immobilie selbst. Oft entstehen sie, weil Entscheidungen nicht erklärt oder Erwartungen nicht offen angesprochen wurden. Selbst wenn rechtlich alles korrekt geregelt ist, können unterschiedliche Vorstellungen und fehlende Kommunikation, letzteres übrigens in gefühlt 8 von 10 Fällen, langfristig zu erheblichen Spannungen führen. Offene Gespräche ersetzen natürlich keine rechtliche Gestaltung, verhindern aber viele Missverständnisse.

7. Erst zum Notar gehen und dann beraten lassen

Die meisten Familien vereinbaren zunächst einen Notartermin und beschäftigen sich erst im Anschluss mit den wirtschaftlichen Auswirkungen. Dabei verfolgt der Notar eine ganz andere Aufgabe. Er sorgt für eine rechtssichere Beurkundung der getroffenen Vereinbarungen. Die wirtschaftliche Gestaltung, die Finanzierung oder steuerliche Überlegungen gehören dagegen nicht zu seinem Beratungsauftrag. Deshalb sollte die strategische Planung immer vor dem Notartermin erfolgen.

8. Die Immobilie isoliert betrachten

Die Immobilie oder das Elternhaus ist häufig nur ein Teil des Familienvermögens. Hinzu kommen beispielsweise:

• Geldvermögen,
• weitere Immobilien,
• Unternehmensbeteiligungen,
• Versicherungen,
• Darlehen oder andere Verbindlichkeiten.

Wer ausschließlich auf das Haus schaut, übersieht häufig wichtige Zusammenhänge. Eine ganzheitliche Betrachtung aller möglichen Punkte führt meist zu deutlich besseren Entscheidungen.

9. Keine langfristige Planung

Eine Immobilienübertragung wirkt oft über Jahrzehnte. Deshalb lohnt sich ein Blick in die Zukunft:

• Was passiert, wenn sich die familiäre Situation verändert?
• Was geschieht bei einer Trennung des Kindes?
• Wie entwickelt sich die Finanzierung?
• Welche Auswirkungen ergeben sich später für die Erbfolge?

Je früher diese Fragen gestellt werden, desto größer ist der Gestaltungsspielraum.

10. Sich ausschließlich auf Standardlösungen verlassen

Jede Familie ist anders. Dennoch suchen viele Eigentümer nach der einen richtigen Lösung oder übernehmen Modelle aus dem Bekanntenkreis. Was bei einer anderen Familie hervorragend funktioniert hat, kann für die eigene familiäre Situation vollkommen ungeeignet sein. Die Übertragung einer Immobilie sollte deshalb immer individuell geplant werden. Persönliche Ziele, finanzielle Möglichkeiten und familiäre Besonderheiten sind mindestens genauso wichtig wie rechtliche oder steuerliche Rahmenbedingungen.

Gute Planung verhindert die meisten Probleme

Die gute Nachricht ist: Die meisten aller Fehler lassen sich im Vorhinein vermeiden. Nicht durch komplizierte Verträge oder aufwendige Gestaltungen, sondern durch eine strukturierte und klare Vorbereitung. Wer frühzeitig die verschiedenen Möglichkeiten prüft, den Immobilienwert realistisch einschätzt, die Finanzierung bzw. die Bonität berücksichtigt und alle Beteiligten einbindet, schafft die Grundlage für eine Lösung, die sich auch viele Jahre später noch trägt.

Die meisten aller Fehler lassen sich im Vorhinein vermeiden

Eine Immobilienübertragung innerhalb der Familie gehört zu den weitreichendsten Entscheidungen, die Eltern treffen können. Fehler entstehen dabei selten aus böser Absicht. Meist fehlen einfach Informationen oder eine frühzeitige Planung. Wer sich aber rechtzeitig mit dem Thema beschäftigt und alle wirtschaftlichen, rechtlichen und familiären Aspekte berücksichtigt, schafft die allerbesten Voraussetzungen für eine nachhaltige und faire Lösung. Im nächsten Teil dieser Artikelserie werfen wir einen Blick hinter die Kulissen einer erfolgreichen Immobilienübertragung. Schritt für Schritt zeigen wir, wie aus einer ersten Idee ein durchdachtes Konzept wird – vom Erstgespräch bis zur Beurkundung beim Notar.

Schenken oder verkaufen? Warum es bei der Immobilienübertragung keine pauschale Lösung gibt, erfahrt Ihr im vorherigen Beitrag unserer Serie.

Titelbild © Andreas Böhm