Immobilien als Kapitalanlage und die Übertragung von Immobilienvermögen an die nächste Generation gehören zu den Themen, die viele Maklerinnen und Makler im Bestand haben, aber selten konsequent zu Ende denken. Andreas Böhm bringt dafür eine seltene Kombination mit: langjährige Erfahrung im klassischen Versicherungsgeschäft und zwölf Jahre eigene Erfahrung als Immobilieninvestor.

Andreas Böhm hat 16 Jahre bei der Debeka gearbeitet, bevor er sich mit zwei Mitstreitern selbstständig machte und die Finanzstube in Weimar gründete. Dort berät er heute als Versicherungs- und Immobilienmakler zu Kapitalanlagen, Absicherung und familieninterner Immobilien- und Vermögensübertragung, einem Thema, das er auch aus eigener Erfahrung kennt. Wir haben mit ihm über seinen Weg zum Immobilieninvestor, die Honorarberatung der Finanzstube und die teuersten Fehler bei der Generationsübertragung gesprochen.

Du hast über 16 Jahre bei der Debeka gearbeitet und dir parallel ein Standbein als Immobilieninvestor aufgebaut. Wann war dir klar, dass die Immobilie mehr als nur ein Nebenprojekt wird?

Andreas: Zu Immobilien kam ich, weil ich meine damalige, „wahnsinnige“ Warmmiete von 333 Euro nicht mehr meinem Vermieter in den Rachen werfen wollte. Ich dachte mir, wenn ich ausziehe, habe ich nichts davon. Also habe ich meine eigene Wohnung von ihm abgekauft. Währenddessen habe ich mich ein bisschen umgeschaut und festgestellt, dass im Haus die Wohnung über mir ebenfalls verkauft wird. Ich bin dann zum Finanzierer und habe gefragt: Was macht das aus, wenn ich nicht nur eine, sondern gleich zwei Wohnungen kaufe? Nach der Rechnung hat sich dann herausgestellt, dass es für mich nur 30 Euro Aufwand im Monat mehr sind, dafür hatte ich aber zwei anstatt nur einer Wohnung. Da war mein Interesse geweckt.

Richtig potenziert hat sich das dann, als ich gesehen habe, welche steuerlichen Auswirkungen Immobilien haben können. Und dann kam noch ein familiärer Punkt dazu: Meine Eltern wollten sich wohntechnisch umorientieren und selbst neu bauen. Da habe ich das Thema aufgegriffen, und wir haben uns dafür entschieden, dass ich das Haus baue und meine Eltern dort einziehen. Richtig klar, dass daraus mehr als ein Nebenprojekt wird, war es dann spätestens nach dem Kauf meiner dritten beziehungsweise vierten Wohnung, parallel zum Bau dieses Einfamilienhauses.

Die Finanzstube bietet neben klassischer Vermittlung auch Honorarberatung an. Was hat euch dazu bewogen, diesen Schritt zu gehen, und wie wird das von Kundinnen und Kunden angenommen?

Andreas: Der Grund ist, dass es viel zu viel Intransparenz und viel zu viele versteckte Kosten am Markt gibt. Davor haben Kunden Angst, die klassische Angst, über den Tisch gezogen zu werden. Für uns war von Anfang an die Beratung auf Augenhöhe wichtig, vor allem, dass wir unser Finanzwissen und die Möglichkeiten der Kunden ohne Druck vermitteln können. Dazu gehört für uns eine klare Kostenstruktur und vor allen Dingen Transparenz.

Kapitalanlage, Immobilien und Generationsübertragungen sind deine Schwerpunkte. Was unterscheidet eine gute Kapitalanlage-Immobilie von einer, die sich auf dem Papier zwar gut rechnet, in der Praxis aber nicht?

Andreas: Kurz gesagt: eine gute Prüfung jedes einzelnen Schritts von A bis Z. Viele rechnen nur fiktive Werte wie beispielsweise eine mögliche Steuererstattung in die Rentabilität mit ein. Das böse Erwachen kommt dann meistens am Ende, wenn das Finanzamt nicht mitspielt und die Rechnung nicht aufgeht. Nur aus steuerlichen Gründen sollte sich eine Immobilie nie lohnen. Investorendenken geht für mich vor Steuererstattung.

Viele Familien schieben das Thema Generationsübertragung jahrelang vor sich her. Was sind die teuersten Fehler, die dabei entstehen können?

Andreas: Zu spät handeln, zu unüberlegt handeln, und, das kommt leider in den meisten Fällen vor, unter Druck handeln. Zum Beispiel, wenn ein Krankheitsfall, ein Pflegefall oder eine andere Thematik in der Familie eingetreten ist.

Leider reicht die Zeit dann oft nicht mehr aus, um überlegt und vorbereitet zu handeln oder man ist oft leider bereits komplett handlungsunfähig. Auch tauchen immer wieder erstellte Handlungsvollmachten im Krankheitsfall auf, die der Erfahrung nach in 8 bis 9 von 10 Fällen nicht richtig erstellt sind oder in denen wichtige Punkte bezüglich der Immobilien fehlen. Viele wissen nicht, dass man hierfür spezielle Formulierungen benötigt.

Wo siehst du die größten ungenutzten Potenziale für Maklerinnen und Makler, wenn Immobilien und Absicherungsthemen konsequenter zusammen gedacht werden?

Andreas: Die ganze Boomer-Generation befindet sich jetzt in einem Alter, in dem sie sich mit Themen wie Rente und Pflege beschäftigen muss. Dazu gehört zwangsläufig die Übertragung des eigenen Hauses, sofern eins vorhanden ist. Und jeder Makler hat in seinem Bestand viele Kunden mit einem Einfamilienhaus, für das eine Gebäudeversicherung besteht, also Kunden, die das betrifft.

Das Thema Immobilienberatung füllt, genau wie die Familienberatung an sich, das Feld einer ganzheitlichen Beratung auf und hebt dabei enorme Potenziale.

Andreas Böhm ist ab sofort Fachautor auf dem Maklerblog. Mehr zu ihm und seinen weiteren Beiträgen findest du auf seinem Autorenprofil.

Titelbild © Rebecca Mayer