Eigentlich sollte es eine ganz normale Immobilienfinanzierung werden: Ein junges Ehepaar, zwei Kinder. Der Wunsch nach den eigenen vier Wänden war schon länger da. Irgendwann fanden sie das passende Haus: eine Bestandsimmobilie, genug Platz für die Familie, die Finanzierung machbar.

Auch auf der anderen Seite passte es. Das Haus gehörte einem älteren Ehepaar. Der Mann lebte inzwischen mit Demenz im Pflegeheim. Seine Frau wohnte noch allein in dem gemeinsamen Haus, konnte und wollte die Immobilie aber nicht mehr allein bewirtschaften.

Also sollte verkauft werden. Käufer und Verkäufer wurden sich einig. Die Finanzierung war schnell geklärt. Eigentlich fehlte nur noch der Kaufvertrag.

Und die vermeintliche Sicherheit war plötzlich keine mehr

Dann kam der Termin beim Notar. Eine einfache Frage stoppte den Verkauf: Der Notar sah ins Grundbuch. Dort standen zwei Eigentümer: die Ehefrau – und ihr Mann. Beim Termin saß ihm aber nur die Ehefrau gegenüber. „Wo ist Ihr Mann?“ Sie erklärte die Situation: Pflegeheim, Demenz, nicht mehr in der Lage, selbst an dem Verkauf mitzuwirken.

Die nächste Frage des Notars war deshalb zwangsläufig: „Haben Sie eine Vollmacht für Ihren Mann?“ Die Antwort kam sofort: „Ja.“ Eigentlich eine gute Nachricht. Die beiden hatten vorgesorgt. Es gab eine Vorsorgevollmacht. Sogar auf Grundlage eines offiziellen Formulars. Doch dann schaute der Notar in das Dokument. Und die vermeintliche Sicherheit war plötzlich keine mehr.

Vollmacht vorhanden – Immobilienverkauf trotzdem nicht möglich

Bei den vermögensrechtlichen Angelegenheiten zeigte sich das Problem: Die vorhandene Vollmacht erfüllte nicht die Voraussetzungen, um den Verkauf dieser Immobilie für den Ehemann wirksam abzuwickeln.

Das Haus gehörte beiden Ehepartnern. Der Mann konnte selbst nicht mehr handeln. Seine Frau konnte ihn mit der vorhandenen Vollmacht bei diesem Grundstücksgeschäft nicht ausreichend vertreten. Damit war der geplante Verkauf zunächst gestoppt. Und aus einem eigentlich normalen Immobiliengeschäft wurde ein gerichtliches Verfahren.

Das Betreuungsgericht musste eingeschaltet werden. Es musste geklärt werden, wer den dementen Ehemann bei dem Immobilienverkauf vertreten darf. Die Notwendigkeit und die Bedingungen des Verkaufs wurden geprüft, ebenso der vorgesehene Vertrag.

Bis diese Fragen geklärt waren und eine entsprechende Betreuung eingerichtet war, vergingen rund fünf Monate. Dann konnte endlich der Notartermin stattfinden. Der zuvor geprüfte Vertragsentwurf wurde beurkundet. Nur war die Geschichte damit noch immer nicht beendet.

Auch die erforderliche gerichtliche Genehmigung musste anschließend vorliegen, bevor der Verkauf endgültig vollzogen und der Kaufpreis gezahlt werden konnte. Noch einmal vergingen Monate. In diesem konkreten Fall waren es weitere rund vier Monate.

Aus einem Immobilienverkauf, bei dem Käufer, Verkäufer und Bank längst einig waren, wurde so eine Angelegenheit von rund neun Monaten. Nicht weil keine Vorsorgevollmacht vorhanden war. Sondern weil die vorhandene Vollmacht für genau diesen Fall nicht ausreichte.

Und manchmal scheitert der Verkauf sogar am Preis

Ich kenne aus meiner Praxis noch eine zweite Problematik solcher Fälle. Das Betreuungsgericht hat die Interessen des Betroffenen zu schützen. Dazu kann auch gehören, zu prüfen, ob eine Immobilie zu einem angemessenen Preis verkauft wird.

Stellt sich dabei heraus, dass der vereinbarte Kaufpreis aus Sicht des Gerichts zu niedrig ist, kann das Auswirkungen auf die Genehmigung des Geschäfts haben. Für Käufer kann das bitter werden. Sie haben vielleicht bereits ihre Finanzierung organisiert, ihre bisherige Wohnsituation darauf ausgerichtet und Monate gewartet.

Und plötzlich steht ein höherer Verkaufspreis im Raum. 20.000 oder 30.000 Euro mehr können dann darüber entscheiden, ob die Familie das Haus überhaupt noch kaufen kann oder will. Nicht weil das Dach erneuert, die Heizung ausgetauscht oder das Haus modernisiert wurde.

Wir haben doch eine Vorsorgevollmacht

Sondern weil ein gerichtliches Verfahren notwendig geworden ist, das bei einer passenden Vorsorge möglicherweise hätte vermieden werden können. Das eigentliche Problem: „Wir haben doch eine Vollmacht.“ Genau dieser Satz begegnet mir immer wieder: „Wir haben doch eine Vorsorgevollmacht.“

Das klingt zunächst beruhigend. Für mich beginnt an dieser Stelle aber erst die entscheidende Frage: Welche Vollmacht? Eine Vorsorgevollmacht ist nicht automatisch für jede Situation geeignet. Gerade wenn Immobilien vorhanden sind, reicht es nicht, irgendwo ein Kreuz bei „Vermögenssorge“ zu setzen.

Es muss geprüft werden, ob die notwendigen Befugnisse tatsächlich enthalten sind und ob die Vollmacht auch die Form erfüllt, die für die geplanten Rechtsgeschäfte benötigt wird. Bei Grundstücksgeschäften spielt insbesondere der Nachweis gegenüber dem Grundbuchamt eine entscheidende Rolle. Eine privatschriftliche Vollmacht kann deshalb trotz guter Absicht an ihre Grenzen kommen.

Eine individuell und rechtlich passend formulierte Vollmacht, die Immobiliengeschäfte ausdrücklich umfasst und mit der erforderlichen Beglaubigung versehen ist, kann hier einen entscheidenden Unterschied machen.

Was hat das mit dir als Versicherungsmakler zu tun?

Vielleicht mehr, als es auf den ersten Blick scheint. Denn viele deiner Kunden besitzen Immobilien. Andere stehen gerade kurz vor dem Kauf einer Immobilie. Und vermutlich werden dir erstaunlich viele Kunden auf die Frage nach ihrer Vorsorge antworten: „Haben wir schon.“

Genau hier lohnt sich eine zweite Frage: „Wissen Sie auch, ob Ihre Vollmacht bei Ihrer Immobilie tatsächlich funktioniert?“ Du musst die Antwort darauf nicht selbst prüfen. Du musst keine Vollmachten beurteilen, keine Formulierungen kontrollieren und selbstverständlich auch keine Rechtsberatung übernehmen.

Aber du kannst die Frage stellen. Und vielleicht hast du mit einer einzigen Frage verhindert, dass deine Kunden Jahre später feststellen: Wir hatten eine Vollmacht. Nur leider die falsche. Und manchmal entscheidet genau dieser Unterschied darüber, ob eine Familie handeln kann – oder erst einmal monatelang auf ein Gericht warten muss.

Zum vorherigen Beitrag dieser Reihe: Vollmacht vorhanden, Vorsorge trotzdem lückenhaft.

Titelbild: © Steffen Moser